Vendre un bien en indivision signifie que plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien immobilier, sans qu’une partie précise ne soit attribuée à chacun. Cette situation est fréquente en Belgique, notamment après une succession, dans un cadre familial ou lors d’un achat commun entre partenaires non mariés.
Si l’indivision est parfaitement légale, elle impose des règles spécifiques qu’il est essentiel de maîtriser pour éviter les blocages lors de la vente.

À retenir : vendre un bien en indivision en Belgique

  • La vente nécessite en principe l’accord de tous les indivisaires

  • Une majorité représentant au moins deux tiers des droits peut, dans certains cas, engager une procédure

  • L’intervention du notaire est obligatoire

  • Des frais spécifiques, comme les droits de partage, doivent être anticipés

Comprendre l’indivision immobilière

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits sur un même bien immobilier, sans division matérielle du bien. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite, exprimée en pourcentage, mais aucune partie physique distincte.

En Belgique, cette situation apparaît le plus souvent après une succession, mais aussi lors de l’achat d’un bien à plusieurs ou dans certains contextes familiaux. Tant que l’indivision existe, les décisions importantes concernant le bien doivent être prises collectivement, ce qui peut compliquer sa gestion au quotidien.

Pourquoi vendre un bien en indivision ?

La vente d’un bien en indivision est généralement envisagée lorsque les indivisaires ne parviennent plus à s’accorder sur l’usage du bien, lorsque les charges deviennent trop lourdes ou lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires souhaitent sortir de l’indivision pour clarifier leur situation patrimoniale.
Une indivision qui se prolonge sans accord clair peut rapidement devenir source de tensions et freiner toute prise de décision.

 

Quelles sont les conditions pour vendre un bien en indivision ?

Vendre un bien en indivision est encadré par des règles précises en Belgique. Ces règles visent à protéger les droits de chaque indivisaire tout en offrant des solutions lorsque la situation devient bloquée.

L’accord de tous les indivisaires : le principe général

En principe, la vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de l’ensemble des indivisaires. Chaque copropriétaire détient une part du bien et doit donc donner son accord pour toute décision importante, comme la mise en vente ou la signature d’un compromis.

Cet accord porte généralement sur :

  • le principe même de la vente,

  • le prix de mise en marché,

  • les modalités de la transaction.

Vendre sans unanimité : dans quels cas est-ce possible ?

La législation belge prévoit des mécanismes permettant de sortir de l’indivision même lorsque l’unanimité n’est pas atteinte. Des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent engager une procédure spécifique afin de permettre la vente ou le partage du bien.

Cette solution est envisagée notamment lorsque :

  • un indivisaire bloque la vente sans motif valable,

  • la gestion du bien devient conflictuelle,

  • le maintien de l’indivision n’est plus viable sur le plan financier ou relationnel.

Des règles qui varient selon la région et l’origine de l’indivision

Les conditions pratiques peuvent varier selon plusieurs éléments, notamment :

  • la région où se situe le bien (Wallonie, Bruxelles ou Flandre),

  • l’origine de l’indivision, qu’il s’agisse d’une succession, d’un achat commun ou d’une convention spécifique entre copropriétaires.

Ces différences rendent indispensable une analyse au cas par cas avant d’entamer la procédure de vente.

 

L’importance de l’estimation du bien

Avant toute mise en vente, il est indispensable de déterminer la valeur réelle du bien. Une estimation fiable permet de fixer un prix en adéquation avec le marché, de clarifier la part revenant à chaque indivisaire et de réduire le risque de contestation ultérieure. Cette étape constitue souvent la base d’un accord durable entre les copropriétaires.

 

Vente amiable ou situation de blocage

Lorsque tous les indivisaires s’accordent sur la vente, la procédure est relativement simple. Le bien est mis sur le marché, un acquéreur est trouvé et le notaire rédige l’acte authentique. Le prix de vente est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts respectives.

En revanche, lorsque le dialogue est rompu ou qu’un indivisaire s’oppose à la vente, deux scénarios principaux peuvent être envisagés :

  • l’un des indivisaires rachète les parts des autres, à condition de disposer des moyens financiers nécessaires ;

  • une procédure judiciaire est engagée afin de demander la dissolution de l’indivision et d’ordonner la vente du bien.

Ces solutions impliquent généralement des délais plus longs et des frais supplémentaires, ce qui renforce l’intérêt de privilégier, lorsque c’est possible, une solution amiable.

 

Le rôle central du notaire

En Belgique, l’intervention d’un notaire est obligatoire pour toute vente immobilière, et elle est d’autant plus importante en cas d’indivision. Le notaire vérifie la validité des accords, encadre juridiquement la procédure, rédige les actes et veille à la répartition correcte du prix de vente. Il joue également un rôle de conseil sur les aspects fiscaux et patrimoniaux liés à la sortie d’indivision.

 

Répartition du prix et frais à anticiper

Une fois la vente réalisée, le prix obtenu est réparti entre les indivisaires après déduction des frais liés à la transaction. En plus des frais de notaire et des éventuels honoraires d’agence, la sortie d’indivision entraîne le paiement de droits de partage. Ceux-ci s’élèvent à 1 % en Wallonie et à Bruxelles, et à 2,5 % en Flandre. Ces coûts doivent être anticipés dès le début du projet afin d’éviter toute mauvaise surprise.

 

Cas particulier : bien issu d’une succession

Dans le cadre d’une succession, l’indivision est fréquente. Les héritiers doivent accepter la succession, déterminer la valeur du bien et se coordonner pour décider de la vente. En cas de désaccord persistant, les héritiers favorables à la vente peuvent demander la dissolution judiciaire de l’indivision. Il convient également de vérifier l’existence éventuelle d’un usufruit, qui peut influencer les modalités de la vente.

 

Questions fréquemment posées sur la Vente d’un bien en indivision en Belgique

Peut-on vendre un bien en indivision sans l’accord de tous les copropriétaires ?

En principe, la vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de tous les indivisaires. Toutefois, lorsque des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits souhaitent vendre, la législation belge permet d’envisager une procédure spécifique afin de sortir de l’indivision, notamment par le partage ou la vente judiciaire.

Un indivisaire peut-il bloquer la vente indéfiniment ?

Non. Même si l’unanimité est la règle, un indivisaire ne peut pas bloquer une situation de manière abusive. En cas de désaccord persistant, les autres indivisaires peuvent saisir le notaire ou le tribunal compétent pour demander la dissolution de l’indivision.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour vendre un bien en indivision ?

Oui. En Belgique, l’intervention d’un notaire est obligatoire pour toute vente immobilière. Dans le cadre d’une indivision, son rôle est essentiel pour vérifier les accords, encadrer la procédure et répartir correctement le produit de la vente entre les indivisaires.

Comment est réparti le prix de vente entre les indivisaires ?

Le prix de vente est réparti entre les indivisaires en fonction de leurs quotes-parts respectives, après déduction des frais liés à la transaction. Une répartition différente peut être prévue si tous les indivisaires en conviennent et que cet accord est formalisé.

Quels sont les frais à prévoir lors de la vente d’un bien en indivision ?

Outre les frais de notaire et d’agence éventuels, la sortie d’indivision entraîne le paiement de droits de partage. Ceux-ci s’élèvent à 1 % en Wallonie et à Bruxelles, et à 2,5 % en Flandre. Des frais supplémentaires peuvent s’ajouter en cas de procédure judiciaire.

Peut-on vendre un bien en indivision issu d’une succession ?

Oui. Les biens hérités sont souvent détenus en indivision. La vente est possible à condition que la succession soit acceptée et que les héritiers s’accordent sur le principe de la vente. En cas de désaccord, une dissolution judiciaire de l’indivision peut être demandée.

La vente judiciaire est-elle une bonne solution ?

La vente judiciaire permet de débloquer une situation conflictuelle, mais elle implique généralement des délais plus longs, des frais plus élevés et parfois un prix de vente inférieur à celui obtenu dans le cadre d’une vente amiable. Elle est donc souvent envisagée en dernier recours.

Une agence immobilière peut-elle accompagner une vente en indivision ?

Oui. Une agence immobilière spécialisée peut faciliter la coordination entre les indivisaires, valoriser le bien et accompagner le processus jusqu’à la signature de l’acte, en collaboration avec le notaire.