Introduction

À partir du 1er janvier 2026, la Belgique prévoit d’instaurer un impôt sur les plus-values de 10 % sur certaines catégories d’actifs financiers : actions, obligations, cryptomonnaies, etc. Parallèlement, la fiscalité immobilière prévoit déjà des règles spécifiques concernant la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien (maison ou terrain).
La grande question est donc : cette nouvelle taxe financière va-t-elle modifier ou influencer la vente de votre bien immobilier ?

Nous allons voir :

  1. Ce qu’est l’impôt sur la plus-value immobilière aujourd’hui
  2. Le détail du projet d’impôt sur les plus-values financières
  3. Les éventuels effets indirects entre ces deux régimes
  4. Les bonnes pratiques à adopter si vous vendez un bien immobilier

Rappel : la plus-value immobilière en Belgique

Qu’est-ce que c’est ?

La plus-value immobilière est le bénéfice réalisé lorsque vous revendez un bien immobilier (hors résidence principale dans certains cas) pour un montant supérieur à celui de l’achat, après prise en compte des frais et conditions.

Taux et conditions usuels

En Wallonie et dans les autres régions, les conditions varient selon le type de bien ou la durée de détention :

  • Pour un bien bâti (maison, appartement) revendu dans les 5 ans suivant l’achat : taux d’environ 16,5 % sur la plus-value.
  • Pour un terrain à bâtir revendu dans les 5 ans : taux d’environ 33 %.
  • Si la durée de détention est plus longue (ex. > 5 ans ou > 8 ans selon Région et bien) : exonération possible.

Exonération pour résidence principale

La revente de votre résidence principale peut bénéficier d’une exonération totale de la plus-value, sous certaines conditions (occupation effective, durée minimale, etc.). 

 

Comment bénéficier de l’exonération sur la plus-value lors de la vente de votre résidence principale ?

 Le bien doit être votre résidence principale

  • Le logement doit être effectivement occupé par vous-même (le propriétaire) comme résidence principale.
  • Cela signifie que c’est l’adresse de votre domicile légal, celle qui figure au registre de la population (inscription communale).
  • Les résidences secondaires, biens de location, gîtes, etc., ne sont pas concernés.

Durée minimale d’occupation

  • Vous devez avoir habité le bien pendant au moins 12 mois avant la vente.
  • Et vous devez encore y habiter au cours des six derniers mois précédant la vente effective.
  • Si vous avez quitté le logement depuis plus de six mois (ex. mise en location ou logement vide), l’exonération peut être refusée.

Le bien ne doit pas être revendu à titre professionnel

  • Si vous revendez régulièrement des biens immobiliers, le fisc peut vous considérer comme “vendeur professionnel”.
  • Dans ce cas, la plus-value pourrait être imposée comme revenu professionnel, même sur une ancienne résidence principale.

Le bien ne doit pas être un terrain ou une partie non bâtie distincte

  • L’exonération ne concerne que la partie habitable.
  • Si vous vendez en même temps un terrain attenant (non bâti), la partie “terrain” peut rester imposable.

Travaux et rénovations : ce qui compte (ou non)

  • Les travaux effectués pendant que vous habitez le bien n’ont pas d’impact négatif sur l’exonération.
  • En revanche, si vous avez racheté, rénové et revendu rapidement un bien sans y résider, l’administration peut considérer qu’il s’agit d’une opération spéculative, donc imposable.

 Exemple concret

Vous achetez une maison à Verviers en janvier 2019, vous y êtes domicilié jusqu’en mars 2025 et vous la vendez en mai 2025.

Vous avez occupé le bien comme résidence principale plus d’un an et vous y résidiez encore dans les six mois avant la vente.
Vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value.

Le nouveau régime de taxation des plus-values financières

Ce qui est prévu

Selon les textes et projets en discussion :

  • Entrée en vigueur envisagée au 1er janvier 2026.
  • Taux standard : 10 % sur les plus-values réalisées sur les actifs financiers (actions, obligations, cryptomonnaies, etc.).
  • Exonération d’une première tranche (par exemple 10 000 € par an) pour protéger les petits investisseurs.
  • Pour les participations substantielles (≥ 20 %) ou certaines plus-values « internes », un barème progressif plus favorable est prévu.

Actifs concernés

Le régime vise notamment :

  • Les actions cotées et non cotées, parts de fonds, obligations.
  • Les crypto-actifs.
  • Les assurances de placement (branche 21/23) dans certains cas.

Ce que ce n’est pas concerné 

  • Cette taxe ne vise pas directement la plus-value immobilière ; elle porte sur des actifs financiers.
  • Les plus-values générées avant le 31 décembre 2025 seraient exonérées (pour les actifs concernés).

Impacts du nouvel impôt sur les plus-values 

Pas de modification directe de la fiscalité immobilière

La fiscalité de la plus-value immobilière n’est pas modifiée par ce nouveau régime financier : les taux et conditions restent ceux applicables actuellement.

 

Effets indirects potentiels sur le marché immobilier 

Bien que les deux régimes soient distincts, voici des effets secondaires à surveiller :

  • La taxation accrue des actifs financiers pourrait détourner certains investisseurs vers l’immobilier, ce qui peut augmenter la demande immobilière.
  • Une hausse de la demande peut entraîner une hausse des prix immobiliers, ce qui peut influencer votre stratégie de vente.
  • Les investisseurs familiers de la vente d’actifs financiers pourraient être plus attentifs à l’immobilier comme alternative « moindre imposition ».

Les points à retenir 

  • Si vous vendez votre résidence principale : le régime de la plus-value immobilière reste inchangé.
  • Si vous vendez un bien détenu comme investissement ou secondaire : gardez à l’esprit les délais, taux et conditions actuels, et surveillez l’évolution du marché.
  • Tenez compte que la dynamique de marché peut évoluer (ex : plus d’acheteurs investissant dans l’immobilier) ; cela peut jouer à votre avantage ou créer plus de concurrence.

Les bonnes pratiques pour la vente d’un bien : anticiper et optimiser

Faites estimer votre bien

Une estimation précise par une agence immobilière vous permettra de fixer un prix réaliste et d’optimiser votre plus-value potentielle (ou d’éviter une revente en perte).

Maîtrisez vos délais de détention

Rappelez-vous : plus la revente est rapide après l’achat, plus le taux de taxation peut être élevé (pour les biens non-résidence principale qui peut être considéré pour une opération spéculative).

Préparez le terrain avant la vente

Travaux, valorisation, home-staging : tout ce qui améliore l’attractivité de votre bien peut augmenter le prix de vente effectif.

Anticipez le marché

Même si votre cas n’est pas directement concerné par la taxe sur les plus-values financières, surveillez l’environnement : marché immobilier, fiscalité, flux d’investisseurs. Cela peut impacter la durée de vente et le prix, un agent immobilier peut vous conseiller sur le marché local de votre habitation. 

 

Lexique et notions 

  • Plus-value immobilière : Gain réalisé lors de la revente d’un bien immobilier à un prix supérieur à celui d’achat.
  • Résidence principale : Logement occupé de manière effective et principale par le propriétaire. C’est celui qui sert d’adresse officielle (domicile légal).
  • Plus-value financière : Bénéfice obtenu lors de la revente d’un actif financier (actions, obligations, cryptomonnaies, fonds d’investissement…) pour un prix supérieur à son prix d’acquisition.
  • Exonération : Dispense partielle ou totale du paiement d’un impôt, accordée sous certaines conditions (par exemple, vente de la résidence principale).
  • Durée de détention : Période écoulée entre la date d’achat et la date de revente d’un bien ou d’un actif. Elle influence directement la fiscalité applicable, notamment pour la plus-value.
  • Opération spéculative : Achat d’un bien immobilier dans le but de le revendre rapidement avec un profit. Si l’administration fiscale estime qu’il s’agit d’une activité spéculative (fréquence de revente, courte durée de détention, absence d’occupation personnelle…), la plus-value peut être requalifiée en revenu professionnel et donc imposée comme tel.

 

Bon à savoir :

  • Vérifiez que vous respectez les conditions d’exonération pour la résidence principale avant la vente.
  • Conservez tous les justificatifs (factures travaux, date d’achat, etc.) : ils peuvent diminuer la plus-value imposable.
  • La date du 31 décembre 2025 est une date-pivot importante pour le nouveau régime financier : plus-values ouvertes avant cette date bénéficient d’un traitement spécifique.
  • Même si votre bien ne relève pas de la fiscalité immobilière majorée, la pression de la demande pourrait évoluer en raison de la réforme financière.
  • Consultez un agent immobilier, expert fiscal ou un notaire si votre situation est complexe (investissement, terrain, second logement, etc.).

Conclusion

La réforme de la taxation des plus-values sur les actifs financiers (entrée prévue début 2026) ne modifie pas directement la fiscalité de la vente immobilière en Belgique. 

Toutefois, les dynamiques de marché et la concurrence pour l’investissement immobilier peuvent être impactées.
Si vous envisagez de vendre un bien immobilier, que ce soit votre logement principal ou un bien second, il est judicieux d’anticiper : estimation, délai de détention, valorisation du bien et compréhension de votre fiscalité.
L’équipe de notre agence est à vos côtés pour vous accompagner dans cette démarche et maximiser vos chances de réussite.